Contratos de 3 años y actualización anual, bases de la ley de alquileres que empieza a regir hoy

Los contratos de alquiler que se firmen a partir de mañana deberán contemplar nuevas condiciones como la extensión de tres años y la actualización anual sobre la base de un índice oficial, en base a las previsiones contempladas en la flamante Ley de Alquileres publicada este martes en el Boletín Oficial.

"Casi la totalidad de la ley se puede implementar de manera práctica y directa a partir de mañana. Esto significa que si mañana alguien va a firmar un nuevo contrato, se tiene que respetar el mínimo legal vigente, ajustes anuales y todo lo dispuesto sobre expensas, cargas y contribuciones", dijo a Télam el presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, José Griselli.

El Gobierno nacional promulgó la Ley de Alquileres -que fue sancionada por el Congreso el 11 de junio pasado- mediante el Decreto 580/2020 publicado hoy en el Boletín Oficial.

La Ley 27.551 modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación.

Entre los nuevos beneficios para los inquilinos, la normativa dispone el aumento a 3 años del plazo de duración de los contratos, una indexación anual sobre la base de un coeficiente entre el Indice de Precios Al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que deberá publicar periódicamente el Banco Central, y la posibilidad de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

Asimismo, establece que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan a la propiedad, correrán por cuenta del propietario.

Otra condición será la obligación por parte de los propietarios de registrar los contratos en la AFIP, lo cual deberá ser reglamentado por el organismo oficial para detallar el modo y los plazos en que se realizará el trámite.

Los puntos principales de la nueva legislación

• El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

• El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

• El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

• Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

• Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

• La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

• En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

• Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

• Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

• En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

• Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

• Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.